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SCPI, quels sont les risques ?

SCPI, quels sont les risques ?

> Nous évoquons les différents risques que peut rencontrer l'investisseur en parts de SCPI

Le 24/07/2015



SCPI, quels risques pour un investisseur ?

 

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’une structure d’investissement collectif et de gestion immobilière ayant pour vocation d’acquérir un parc immobilier pour le louer à des tiers. Par la suite, les loyers perçus par la société seront répartis entre les différents investisseurs/associés.

Elles représentent une bonne alternative pour les investisseurs ne désirant pas acquérir un bien immobilier en direct. Cette typologie d’investissement permet notamment une forte mutualisation des risques. En effet grâce à la diversification des actifs, il sera alors possible de limiter l’impact d’un éventuel risque. L’acquisition de part est simplifiée, ainsi que la revente. Les tickets d’entrée sont moindres et différents financements sont envisageables.  La gestion du parc sera alors déléguée à la SCPI.

Face aux différents avantages proposés par la SCPI, des risques peuvent émerger ! Nous avons donc pu identifier les aléas suivants :

 

Risque de liquidité des parts de SCPI

Il s’agit d’un risque lié à la revente des parts. En effet, selon le mode de souscription (capital fixe/capital variable), la revente ne s’effectue pas dans les mêmes conditions. C’est pour cela, qu’il sera judicieux d’opter pour des parts de SCPI à capital variable plutôt que des parts de SCPI à capital fixe. Par la souscription de parts de SCPI en capital fixe, la revente dépendra de la conjoncture du moment, ainsi que de l’offre et de la demande.

 

Risque de baisse des revenus locatifs

En réponse à un taux d’occupation faible, la SCPI peut alors réduire les loyers perçus par l’investisseur. Cependant, cela nécessite qu’une forte partie des locataires quitte le parc immobilier au même moment. La SCPI confrontée à ce phénomène fait face à des difficultés pour attirer de nouveaux locataires. Le parc immobilier reste alors disponible avec un faible taux d’occupation. Dans certains cas, la vacance locative persiste et le gestionnaire de la SCPI n’est pas en mesure d’assurer les loyers. Un risque de non-paiement, puis de non-versement des loyers est à envisager.

Ce phénomène existe mais peut être réduit. En effet, en mutualisant le risque et s’alliant avec une SCPI rigoureuse et active dans sa gestion courante, il sera alors permis de contenir un éventuel impact.

 

Risque de perte de valeur des parts

La valeur du parc immobilier évolue constamment. Son appréciation suit sa relation avec la conjoncture immobilière du moment. Différents cycles (à la hausse ou à la baisse) peuvent alors apparaître. Tant que les parts de SCPI ne sont pas vendues, l’investisseur ne réalisera ni de plus-values ni de moins-values. C’est pour cela qu’il sera conseillé de détenir ses parts sur un horizon de long terme. Durant la période de détention des parts, si un cycle moins propice apparaît, la conservation des parts n’aura aucune incidence sur l’investisseur. Il aura alors deux possibilités, soit revendre ses parts soit les conserver. La revente durant cette période s’effectuera à un prix réduit et l’investisseur essuiera d’éventuelles pertes. En outre, s’il décide de conserver ses parts, il pourra bénéficier d’une évolution du climat économique et donc revendre ses parts à un moment plus favorable. Dans ce cas, une plus-value potentielle sera alors à attendre.

Nous avons résumé l’évolution des prix de parts de SCPI de l’année 1987 à 2013 :

 

 

 

Risque de défaillance du gestionnaire

La réussite d’un investissement en SCPI reposera principalement sur le gestionnaire de la société. En effet, tous les gestionnaires n’ont pas la même expérience, rigueur ainsi que la même capacité de gestion sur le marché. C’est pour cela, qu’il sera judicieux de réaliser une étude préalable des différents exploitants de SCPI. Pour cela des professionnels peuvent vous accompagner à réaliser votre arbitrage.

Dans le cas où un gestionnaire de SCPI ferait défaut, il existe alors un recours. En effet, l’AMF prendra le relai de la gestion de la structure. Par la suite, elle mandatera une nouvelle Société Civile de Placement Immobilier pour continuer la gestion du parc. Heureusement, ce cas de figure est extrêmement rare. Cependant, cette éventualité existe et la collaboration avec une SCPI reconnue sera alors souhaitable.


Risque de responsabilité des porteurs

La responsabilité de l’investisseur sera limitée à leur apport. En effet, c’est ce que prévoit la majorité des SCPI.

 
Hausse des rendements en trompe l’œil

La hausse des rendements des parts de SCPI n’est pas un gage de bonne gestion ou de performances. En effet, cette hausse peut uniquement compenser la baisse du prix de la part. La SCPI affichera alors un rendement supérieur d’une année à l’autre pour gommer l’effet de baisse du prix de parts et pour attirer de nouveaux investisseurs. Le choix d’une SCPI ne doit alors pas uniquement s’orienter sur cet unique critère. Il sera alors conseillé à un investisseur de s’adresser à un professionnel des SCPI pour identifier les meilleures opportunités.