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SCPI en démembrement

SCPI en démembrement

> Investir dans une SCPI en démembrement

En effet il est possible d'acheter des parts de SCPI en démembrement et donc de distinguer le nu-propriétaire de l'usufruitier. Cet outil permet d'acheter des parts de SCPI avec une décote et d'optimiser sa fiscalité.

Le démembrement peut être effectué sur 3 périodes : 5 ans, 10 ans ou 15 ans.

Achat de nue-propriété :
l'investisseur achète la nue-propriété de parts de SCPI et ne perçoit pas de loyers pendant la durée du démembrement. Au terme du montage, il récupère la pleine propriété des parts et commence à percevoir des loyers.

Achat de l'usufruit :
l'investisseur achète l'usufruit de parts de SCPI pendant la durée du démembrement et perçoit des loyers. Au terme du démembrement, il perd l'usufruit et ne perçoit plus de loyers.

En fonction du choix que vous faites, usufruit ou nue-propriété, vous aurez une décote sur le prix de la part plus ou moins important.

Exemples de démembrement avec des SCPI (décôte du prix de la part) :

SCPI Immorente :
Nue-propriété
5 ans : 80,5%
10 ans : 69%

Usufruit :
5 ans : 19,5%
10 ans : 31%

SCPI PFO2:
Nue-propriété
5 ans : 79%
10 ans : 66%

Usufruit :
5 ans : 21%
10 ans : 34% 

Ce montage financier est très intéressant pour les personnes fortement fiscalisées. En effet si vous achetez des parts de SCPI en démembrement (nue-propriété), le montant que vous investissez sortira de l'enveloppe ISF.

Exemple :

Sachant que vous êtes redevable de l'ISF à partir d'un patrimoine supérieur à 800'000 €.
Pour un foyer fiscal possédant un patrimoine de 1,5 millions d'euros. Vous investissez 700'000 € en parts de SCPI en démembrement (nue-propriété) ; cette somme sort de l'assiette ISF.

Pendant toute la durée du démembrement (5 ans ou 10 ans) vous ne serez donc plus soumis à l'ISF. Au terme du montage vous récupérez la pleine propriété de vos parts et vous percevrez des revenus locatifs.